Eine Kernsanierung kostet als grobe Orientierung zwischen rund 800 und 1.900 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Bei einem Einfamilienhaus mit 140 m² sind das etwa 112.000 bis 266.000 €. Wo genau Ihr Haus landet, entscheiden vor allem drei Dinge: der Zustand der Substanz, der Umfang der Technik und die Ausstattung, die Sie wählen.
Diese Spanne ist bewusst breit. Wer Ihnen am Telefon eine genaue Zahl nennt, ohne das Haus gesehen zu haben, rät. Was wir Ihnen hier geben können, ist das Gerüst: woraus sich der Preis zusammensetzt, wo die Unterschiede entstehen und wie Sie ein Angebot prüfen.
Richtwerte nach Ausstattung
Die Ausstattung ist der Hebel, den Sie selbst am stärksten in der Hand haben. Ein Bad mit Standardfliesen und einem soliden Waschtisch kostet einen Bruchteil eines Bades mit Großformatfliesen, bodengleicher Dusche und Unterputz-Armaturen. Dasselbe gilt für Böden, Türen und Fenster.
| Ausstattung | pro m² Wohnfläche | Beispiel 140 m² |
|---|---|---|
| Solide | 800 - 1.100 € | ca. 112.000 - 154.000 € |
| Gehoben | 1.100 - 1.450 € | ca. 154.000 - 203.000 € |
| Hochwertig | 1.450 - 1.900 € | ca. 203.000 - 266.000 € |
Die Werte sind Richtwerte für die Arbeiten am Haus, ohne Architekt, Statiker, Energieberater und ohne Möbel oder Küche. Für eine erste Einschätzung zu Ihrem Haus können Sie unseren Kostenrechner nutzen. Er arbeitet mit denselben Spannen.
Drei echte Beispiele aus unseren Projekten
| Projekt | Fläche | Projektsumme | pro m² |
|---|---|---|---|
| Vollsanierung Altbauwohnung, Mönchengladbach (ohne Fenster) | ca. 70 m² | 56.000 € | ca. 800 € |
| Vollsanierung Dachgeschosswohnung, Korschenbroich (ohne Fenster) | 55 m² | 42.000 € | ca. 760 € |
| Teilsanierung 3-Zimmer-Wohnung, Mönchengladbach | ca. 85 m² | 19.000 € | ca. 220 € |
Die Wohnungen zeigen das untere Ende der Spanne: kein Dach, keine Fassade, keine neuen Fenster. Bei einem ganzen Haus kommen Hülle und Haustechnik dazu, und damit landet man schnell im mittleren oder oberen Bereich.
Die fünf größten Preistreiber
- 01Der Zustand der Substanz. Feuchte Wände, marode Balken oder Schadstoffe in alten Baustoffen tauchen oft erst nach dem Entkernen auf. Deshalb gehört in ein seriöses Angebot eine klare Aussage darüber, was erst nach dem Öffnen entschieden werden kann.
- 02Die Haustechnik. Elektrik, Wasser und Heizung machen bei einer Kernsanierung einen großen Teil der Kosten aus. Eine Fußbodenheizung im ganzen Haus ist teurer als neue Heizkörper, dafür angenehmer und gut mit einer Wärmepumpe kombinierbar.
- 03Der Grundriss. Jede Wand, die versetzt oder geöffnet wird, braucht eine Prüfung der Statik und unter Umständen einen Träger. Das ist oft gut investiertes Geld, aber es ist Geld.
- 04Die Anzahl der Bäder. Bäder sind pro Quadratmeter der teuerste Raum im Haus, weil dort die meisten Gewerke auf kleinster Fläche zusammenkommen.
- 05Die Hülle. Werden Fenster, Dach und Fassade mitgemacht, steigt die Summe deutlich. Dafür werden dann oft Fördermittel möglich, die einen Teil zurückholen.
Wo sich Sparen rächt
Es gibt Stellen, an denen sich Sparen lohnt, und Stellen, an denen es sich Jahre später rächt. Die zweite Gruppe hat eines gemeinsam: Sie verschwindet hinter Wand oder Fliese.
- Abdichtung im Bad. Wird hier gespart, zeigt sich der Schaden oft erst, wenn die Fliesen wieder runter müssen.
- Elektrik. Zu wenige Stromkreise und Steckdosen lassen sich nachträglich nur mit Aufwand ergänzen.
- Leitungen. Wer das Haus entkernt und alte Wasserleitungen drin lässt, öffnet die Wände ein zweites Mal.
- Lüftung nach Fenstertausch. Ein dichteres Haus braucht Luftwechsel, sonst entsteht Schimmel an den Laibungen.
Sparen können Sie dagegen gut bei Oberflächen, die sich später leicht tauschen lassen: Wandfarbe, Leuchten, Armaturen in Standardgröße, Innentüren. Auch Eigenleistung beim Ausräumen oder Streichen kann sinnvoll sein, wenn sie den Zeitplan nicht blockiert.
So sieht ein seriöses Angebot aus
Ein Angebot für eine Kernsanierung ist ein dickes Dokument. Das ist gut so. Achten Sie auf diese Punkte:
- Alle Gewerke einzeln aufgeführt, nicht nur eine Gesamtsumme.
- Budgets für Ihre Auswahl, etwa für Fliesen und Sanitärobjekte, mit klarer Regel, wie Abweichungen verrechnet werden.
- Offene Punkte benannt. Was sich erst nach dem Entkernen klärt, steht als solches drin und nicht im Kleingedruckten.
- Ein Zeitplan mit Phasen, nicht nur ein Endtermin.
- Ein Zahlungsplan nach Baufortschritt. Bei uns wird die Gesamtsumme in der Regel geviertelt oder halbiert, Sie zahlen also nie alles auf einmal.
Förderung kann einen Teil zurückholen
Werden im Zuge der Kernsanierung Dämmung, Fenster oder Heizung erneuert, kommen Zuschüsse und günstige Kredite über KfW und BAFA in Frage. Welche Programme gerade gelten und in welcher Höhe, ändert sich regelmäßig. Verlässlich klärt das ein Energieberater für Ihr konkretes Haus.
Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Erfahrungsgemäß zwischen drei und neun Monaten. Bei unserem Projekt in Kaarst, einem großen Einfamilienhaus mit über 220 m² Wohnfläche, waren es sechs Monate: Dach gedämmt und neu eingedeckt, neue Fenster, Ölheizung durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzt, Fußbodenheizung, Elektrik und Leitungen komplett neu, Fassade gedämmt. Der Bauherr schreibt dazu auf Google: „Die Arbeiten wurden durch sein Team stets gewissenhaft und ohne jede Mängel innerhalb eines halben Jahres ausgeführt.“
Der nächste Schritt
Mit dem Kostenrechner bekommen Sie in einer Minute eine erste Spanne. Genau wird es nach dem Vor-Ort-Termin. Der ist kostenlos und unverbindlich, und danach bekommen Sie ein Angebot, in dem jede Position steht.
Stand: Oktober 2026 · Andreas Miller, Miller Sanierung
